El precio de la tierra agrícola en la zona núcleo promedia US$17.900 por hectárea en 2026 y supera el récord nominal de 2012, aunque todavía está 28,5% por debajo de aquel máximo en términos reales.
El precio de la tierra agrícola en la subzona maicera de la región núcleo volvió a alcanzar en 2026 máximos históricos en términos nominales, después de 15 años de estancamiento y corrección. El valor promedio de la hectárea llegó a US$17.900 entre enero y julio, superando el récord nominal de US$17.350 registrado en 2012.
El dato surge de un análisis de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR), elaborado a partir de información de la revista Márgenes Agropecuarios, que relevó la evolución del valor de la tierra y de los arrendamientos agrícolas durante las últimas décadas.
La recuperación del precio nominal se produce luego de cinco años consecutivos de subas. Sin embargo, cuando el valor se ajusta por la inflación de Estados Unidos, la tierra todavía se encuentra lejos del máximo alcanzado durante el anterior ciclo alcista.
La tierra agrícola recuperó terreno después de una década
Tras la crisis de 2001, el valor de la tierra agrícola inició un fuerte ciclo ascendente que se extendió hasta 2012. En la subzona maicera de la región núcleo, que toma como referencia los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, el precio pasó de un mínimo de US$2.600 por hectárea en 2002 a US$17.350 en 2012.
Ese salto implicó multiplicar por 6,7 veces el valor de la tierra, en un contexto marcado por el súper ciclo de las materias primas, la expansión de la siembra directa y las mejoras de productividad.
A partir de 2013 comenzó una prolongada etapa de estancamiento y retroceso. El precio nominal llegó a un piso de US$13.950 por hectárea en 2021, un 20% por debajo del máximo de 2012.
La BCR relaciona ese período con factores como el estancamiento económico, los elevados derechos de exportación y las restricciones al acceso al mercado cambiario, además de una creciente brecha entre los distintos tipos de cambio.
Desde 2022, en cambio, el valor nominal de la tierra encadena cinco años de crecimiento y acumula una recuperación del 28% hasta el promedio registrado en 2026.
El máximo nominal todavía está lejos del récord real
La diferencia entre el récord nominal y el valor real de la tierra resulta significativa.
Al ajustar la serie histórica por la inflación estadounidense, los US$17.350 de 2012 equivalen actualmente a unos US$25.300 por hectárea.
El precio real alcanzó un piso en 2023, cuando se ubicó en US$16.032. Desde entonces comenzó una recuperación y actualmente ronda los US$18.000.
De esta manera, el valor actual constituye el máximo en términos reales desde 2020, pero todavía se encuentra 28,5% por debajo del pico de 2012.
Esto muestra que el récord nominal alcanzado en 2026 representa una recuperación importante, aunque no implica todavía haber recuperado el poder de compra que tenía la tierra agrícola durante el máximo del ciclo anterior.
Los arrendamientos también mejoraron en dólares
El mercado de alquiler de campos también muestra señales de recuperación. En la subzona maicera de la región núcleo, el arrendamiento orientativo se ubicó en torno a 19 quintales por hectárea durante la campaña 2025/26.
La referencia principal para determinar los alquileres es la soja, aunque el valor final depende de las características específicas de cada lote.
En términos de producto, el alquiler cayó entre las campañas 2012/13 y 2015/16, pero retomó una tendencia ascendente desde 2017/18 hasta alcanzar el nivel actual, que se mantiene estable desde hace cuatro campañas.
La demanda por tierras en alquiler se mantiene firme, incluso después de varios años con rindes inferiores al potencial productivo de la región núcleo. En las últimas tres campañas, sin embargo, los rendimientos comenzaron a normalizarse.
El alquiler llegó a US$570 por hectárea
La evolución del arrendamiento expresado en dólares fue más volátil debido a la incidencia del precio internacional de la soja, los derechos de exportación y la brecha cambiaria.
Entre las campañas 2012/13 y 2021/22, el alquiler en dólares se movió entre US$237 y US$442 por hectárea. Los pisos más marcados se registraron en 2014/15 y 2019/20, en contextos de menores precios internacionales de la soja y brechas cambiarias en Argentina.
En los últimos años, el valor efectivo del alquiler en dólares comenzó a recuperarse de manera sostenida y llegó a unos US$570 por hectárea en la campaña 2025/26.
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La convergencia cambiaria, los precios internacionales de la soja superiores a US$400 por tonelada y la reducción gradual de los derechos de exportación favorecieron esta recuperación.
La rentabilidad de la tierra también mejoró
La evolución conjunta del precio de la tierra y de los arrendamientos permite estimar la rentabilidad bruta de un campo adquirido para luego ser alquilado.
Según el ejercicio teórico realizado por la BCR, la rentabilidad anual bruta se ubicó entre 1,33% y 4,06% durante el período analizado.
El mínimo correspondió a la campaña 2019/20, mientras que los máximos se registraron en 2024/25 y 2025/26.
Para la última campaña, el indicador se ubicó en 3,17%, uno de los niveles más elevados de toda la serie.
La mejora no respondió principalmente a un aumento del alquiler expresado en quintales, sino a la combinación de una mayor cotización del arrendamiento en dólares, la convergencia cambiaria, el precio internacional de la soja y la reducción de los derechos de exportación.
Un mercado que vuelve a ganar atractivo
El mercado de tierras agrícolas de la zona núcleo atraviesa así una etapa de recuperación, con valores nominales que volvieron a superar los máximos de 2012 y arrendamientos que alcanzaron mejores niveles en dólares.
Sin embargo, el análisis de la BCR marca una diferencia clave: el récord nominal todavía no representa un récord real.
La hectárea agrícola se encuentra en su mejor nivel real desde 2020, pero todavía necesita una recuperación significativa para alcanzar el poder adquisitivo que tenía en 2012. Al mismo tiempo, la mejora de los alquileres en dólares y de la rentabilidad bruta vuelve a posicionar a la tierra agrícola como un activo de interés para los inversores.
Fuente: Bruno Ferrari – Emilce Terré – Julio Calzada- BCR
