Un campo de la zona de La Cruz, Corrientes, puede cotizar alrededor de US$1.500 por hectárea, mientras que del otro lado de la frontera, en Itaquí, Brasil, tierras de características similares alcanzan los US$6.000, según una comparación presentada por Lucas Palma, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). Durante la XIII Jornada Nacional de Actualización del Sector Inmobiliario Rural, el dirigente vinculó esa brecha con las diferencias en crecimiento productivo, inversión, presión fiscal y estabilidad entre Argentina, Brasil, Paraguay y Uruguay.
La comparación que mostró la brecha en el precio de la tierra
El valor de los campos rurales argentinos presenta diferencias importantes frente a países vecinos, incluso cuando se comparan zonas próximas y con características productivas similares.
Así lo planteó Lucas Palma, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), durante la XIII Jornada Nacional de Actualización del Sector Inmobiliario Rural.
Uno de los casos utilizados fue el de La Cruz, en Corrientes, frente a Itaquí, en Brasil.
Del lado argentino, el valor señalado fue de aproximadamente US$1.500 por hectárea. Del lado brasileño, llegó a US$6.000.
“Del lado argentino vemos campos mayormente ganaderos, salvo alguna gran arrocera. Del otro lado del río, con suelos de calidad similar, hay ciudades mucho más grandes y campos desarrollados con arroz, agricultura de secano y pasturas”, explicó Palma.
En Monte Caseros, la diferencia también llega a US$4.000 por hectárea
La misma comparación se repite más al sur de Corrientes.
En la región de Monte Caseros, los campos ganaderos considerados en la presentación alcanzan aproximadamente US$2.000 por hectárea.
Del lado brasileño, en cambio, los valores llegan a US$6.000 por hectárea.
En el norte de Uruguay, dentro de la misma región comparada, las referencias llegan a alrededor de US$3.500 por hectárea.
La exposición también señaló diferencias de desarrollo productivo entre Misiones y Paraguay, donde campos separados por la frontera presentan distintos niveles de aprovechamiento.
Producción de granos: Argentina creció menos que sus vecinos
Para Palma, la diferencia de precios no puede analizarse independientemente de lo ocurrido con la producción agropecuaria durante los últimos 25 años.
Entre 2000 y 2025, la producción de granos aumentó:
280% en Brasil, 340% en Paraguay y 350% en Uruguay, frente a 107% en Argentina.
La comparación muestra una evolución significativamente menor para Argentina respecto de los otros tres países considerados.
Según la presentación de CAIR, esta diferencia también terminó reflejándose en inversión, desarrollo de los campos y valor de la tierra.
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También hubo una fuerte diferencia en ganadería
El comportamiento del stock bovino siguió una tendencia similar.
Entre 2000 y 2025, el rodeo aumentó 36% en Brasil, 37% en Paraguay y 13% en Uruguay.
En Argentina, el crecimiento informado fue de apenas 6%.
Palma utilizó estos indicadores para mostrar que la brecha entre países no está vinculada solamente con el mercado inmobiliario rural, sino con la evolución productiva que tuvo cada uno.
Brasil combina escala, crecimiento y energía
Según el análisis presentado por el presidente de CAIR, cada país de la región desarrolló condiciones diferentes para atraer inversiones.
“Brasil tiene escala de mercado, estabilidad, crecimiento agropecuario y energía”, señaló Palma.
En el caso de Paraguay, destacó su régimen tributario, mientras que para Uruguay puso el foco en la seguridad jurídica.
Para Argentina, en cambio, enumeró entre los condicionantes el cepo cambiario, los controles de cambio, la volatilidad del mercado y la inflación.
La presión fiscal aparece como otra diferencia clave
Uno de los puntos centrales de la presentación fue la comparación tributaria entre los países del Mercosur.
Según las estimaciones expuestas por CAIR, Argentina registra una presión fiscal de entre 60% y 65%.
Dentro de esa carga se incluyeron derechos de exportación, impuestos nacionales y subnacionales y distintas obligaciones vinculadas con la actividad.
Palma estimó una extracción neta promedio de US$190 por hectárea por año.
Uruguay, Brasil y Paraguay presentan menores cargas
La comparación presentada por CAIR ubicó a Uruguay con una presión fiscal de entre 22% y 28%, sin derechos de exportación.
Brasil aparece con valores de 18% a 25%, dependiendo del estado, también sin retenciones a las exportaciones y con subsidios al crédito rural estimados en alrededor de US$56 por hectárea anuales.
Paraguay fue presentado como el esquema tributario más simplificado de los países analizados, con una tasa única del 10% y sin derechos de exportación.
“Argentina vuelve a destacarse, pero por su elevada presión impositiva”, sostuvo Palma.
La percepción social del agro también entró en el análisis
El presidente de CAIR incorporó otro factor para explicar las diferencias: la manera en que cada sociedad percibe al sector agropecuario.
En Uruguay, señaló que existe una baja polarización en torno al campo y una fuerte vinculación con la identidad nacional.
Sobre Brasil, indicó que el agro mantiene una valoración positiva vinculada con su desarrollo tecnológico, generación de divisas y empleo.
En Paraguay identificó mayores tensiones territoriales, aunque sostuvo que existe reconocimiento sobre el aporte del sector al crecimiento económico.
Para Argentina planteó un panorama diferente.
“El campo es un actor indispensable de la grieta política. Si bien lidera el aporte de divisas y es uno de los motores económicos del país, existe una fuerte confrontación política y social”, afirmó.
El desarrollo productivo también impacta sobre el valor del campo
Para Palma, la diferencia entre un establecimiento desarrollado y uno con baja intensidad productiva se refleja finalmente en el precio de la tierra.
El dirigente puso como ejemplo la diferencia entre campos con agricultura, arroz o pasturas implantadas y establecimientos con monte nativo y una carga ganadera reducida.
“Sabemos el efecto multiplicador que tiene un campo agrícola por hectárea o un campo desarrollado con pasturas versus un campo de monte nativo de una vaca cada 10 hectáreas”, señaló.
La hipótesis planteada es que mejores condiciones para invertir incentivan el desarrollo productivo y ese proceso termina aumentando también el valor del activo tierra.
¿Puede Argentina cerrar esa brecha?
Pese al diagnóstico, Palma consideró que el menor precio relativo de algunos campos argentinos puede representar también una oportunidad si cambia el contexto económico.
“Intentamos ponerle números a la situación actual, pero también identificar cuál puede ser la salida”, explicó.
Según su visión, políticas estables y una menor carga sobre el sector podrían impulsar nuevas inversiones y aumentar el desarrollo productivo.
“Puede convertirse en uno de los mejores países del mundo para invertir”
El presidente de CAIR vinculó directamente ese potencial con cambios de largo plazo.
“Considero que Argentina, con políticas claras de mercado, eliminación de retenciones y reformas fiscal y laboral, puede convertirse en uno de los mejores países del mundo para invertir. Y no hay nada más seguro que invertir en tierras”, sostuvo.
Para Palma, sin embargo, la recuperación no sería inmediata.
“Los capitales no llegan de un día para el otro. Si conseguimos transformarnos en un país serio y sostener reglas claras a largo plazo, Argentina no tiene límites: no nos para nadie”, concluyó.
La diferencia entre los US$1.500 por hectárea señalados para La Cruz y los US$6.000 de Itaquí funciona así, según el análisis de CAIR, como una expresión de una brecha más amplia: inversión, productividad, carga tributaria y estabilidad acumuladas durante años terminan reflejándose también en el valor de la tierra rural.
